长河湾业主论坛,河北邢台居民的人均消费水平是什么?
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1,河北邢台居民的人均消费水平是什么?
河北邢台市人均消费水平在整个河北的地区来说比较靠后。
影响一个地区人均消费水平的因素最主要的是人均可支配收入。
邢台现辖2区、2县级市、15县,总人口670万,市区人口55万,2003年国民生产总值505亿元,位居河北第七,城市居民人均可支配收入4503元, 农民人均纯收入2728元,居河北第九(之前有唐山、石家庄、保定、廊坊、秦皇岛、邯郸、沧州、衡水),现在状况有所好转,但是既没有秦皇岛沿海城市的优势,也没有石家庄省会城市及唐山等工业城市的优势,相比河北其他地区还是比较落后的。由于地处河北内陆,对外来的打工者来说,租房每月三四百就够,吃饭每月三四百就够,每月一千左右日常生活消费足够了。从商品房房价来说,2000元/平以下的房子还有。
2,河北省邢台市包括几个县啊?
截至2021年2月,邢台市辖12个县,分别是内丘县、临城县、隆尧县、柏乡县、宁晋县、巨鹿县、平乡县、新河县、广宗县、威县、临西县、清河县。具体介绍以下几个县: 一、内丘县 内丘县位于位于河北省西南部,邢台市中西部,太行山东麓,介于东经113°56′43″—114°38′16″、北纬37°9′11″—37°26′39″之间。东西最长61千米,南北最宽31.2千米,总面积787平方千米。 二、临城县 临城县位于河北省西南部邢台市区西北部,地理坐标为:东经114°02′~114°38′,北纬37°20′~37°36′,面积797平方公里。 三、柏乡县 柏乡县位于河北省南部,东与宁晋县交界,南与隆尧县毗邻,西与临城县接壤,北与高邑县、赵县相连。县境介于东经114°36′—114°47′,北纬37°24′—37°37′之间,东西宽16.4公里,南北长24.4公里,行政区域面积268平方公里。 四、宁晋县 宁晋县位于河北省中南部,邢台市东北部,东与新河县、衡水市冀州区、石家庄市辛集市交界,西与柏乡县相连,南与隆尧县、巨鹿县接壤,北与石家庄市赵县、晋州市毗邻。 五、临西县 临西县位于河北省东南部,邢台市东南部,卫运河中游左岸。地理坐标东经115°18′—115°45′,北纬36°44′—36°57′。地处冀鲁平原腹地、两省(河北、山东)三市(邢台、聊城、德州)交界之地。 参考资料来源:邢台市人民政府-行政区划
3,彩票是谁发明的
彩票是印有号码或图形(文字),由人们自愿购买并能够证明购买人拥有按特定规则获取奖励的书面凭证。它是一种建立在机会均等基础上,公平竞争的娱乐性游戏。彩票最早出现在二千年前的古罗马。我国南宋时期也有类似彩票形式的博彩。 英国《不列颠百科全书》解释为“通过抽签摇彩,凭机会在一定范围的人们中分配奖品或奖金”。 泰国国家彩票局对彩票的解释是:“泰国发行彩票的目的是为国家的发展筹集资金,它是授权于政府,没有任何欺骗民众的行为,为民众提供一种博运道的消遣机会。” 法国人以其独特的幽默感对彩票打了一个形象的比喻:政府发行彩票是向公众推销机会和希望,公众认购彩票则是微笑纳税。 具有实践意义的则是诺贝尔奖获得者乔治·刘易斯·博奇的阐述:彩票能用人人平等而又合理合法的方法,来满足人类天生具有的摆脱道德责任的欲望,即中奖者不会因为一夜间暴富而有任何不安的心理负担,而彩票的受助者也因为双方互不见面而不会产生任何道德的责任或义务。这才是彩票能够大行其道的社会心理因素。 根据我国民政部在《中国福利彩票管理办法》中的表述,福利彩票就是指以筹集社会福利资金为目的而发行的印有号码、图形或文字供人们自愿购买并按特定规则确定购买人获取或不获取奖金的有价证券。 国家发行彩票的目的是筹集社会公众资金,资助福利、体育等社会公众事业发展,中国人民银行是彩票的主管机关。彩票的发行须经中国人民银行审核同意后报国务院批准,并由人民银行批准的彩票发行机构发行,其它任何部门无权批准发行彩票。 凡未经批准擅自印刷、发行彩票和发行变相彩票的,以及违反批准的规模和办法发行彩票的,视情节轻重,依法追究经济和刑事责任。目前,可以在全国发行的彩票只有中国体育彩票和中国福利彩票。
4,中国福利彩票是谁发明的
彩票起源于西班牙,十五世纪西班牙就在全国发行彩票。晚清驻美国、西班牙、秘鲁大使崔国田曾于1890年对西班牙发行彩票,作过一番考察,并将考察资料收入《出使美日秘日记》一书中。 西班牙是世界上最早的老牌帝国主义国家之一,在世界各地都有它的殖民地。后来,由于国势日衰,财政收支出现严重赤字,为了填补国库的空虚,除了强化各种税收外,还首创发行彩票以敛聚巨额资金。所售彩票款,提取四分之一上交国库,每年进款五百万比塞塔左右,成为国家巨大财源之一。余者扣除筹办费用外,分一、二、三、四、五等奖给中彩者,抽签办法与现在大致相同,“把号数和彩码分别放在两个空球之中,一球出号数,另一球出彩码。如一球摇出头彩,另一球摇出一号,则一号中头彩;一球摇出无彩,另一球摇出二号,二号则无中”。当时“用儿童转球,凡持彩票者均可参加,当众开奖。 因无舞弊,又迎合人们的侥幸心理,买者颇多”。 西班牙彩票不但在国内发行,而且还打进了“国际市场”,法、德、日等国也纷纷仿效发行彩票。只有美国持抵制态度,并在1890年正式宣布“禁止彩票入口,不准邮寄,不准银行兑换,不准携带进口,一经查获,全部没收”。 西班牙彩票约于十九世纪六十年代初,在我国上海发行。据史料记载,开始每年获得上银四十余万两;到十九世纪九十年代,每年获银近一百万两;到十九世纪末,其敛耗我国民众钱财约达白银二三千万两之多。当时清政府腐败无能,对西班牙在中国公开发行彩票,熟视无睹,从而使大量银钱外流,经济损失惨重。 到清朝末年,清政府国库空虚,自然灾害严重,于是在江苏、安徽、湖北等省以赈灾等名义,由清政府官方初次发行彩票。北洋军阀统治时期,上海等大城市曾出现各种私人发行的彩票,中彩者可以得到头彩、二彩等各种等级的彩金。政府统治时期亦曾发行过“航空奖券”之类的彩票,大肆向民众募款。 近年来,我国为了发展“扶老、助残、救孤、济困”为主要内容的福利事业与体育事业等社会公益事业,发行了“中国福利彩票”、“中国体育彩票”。这种彩票与旧时彩票有本质上的区别,我国发行彩票的方针是“取之于民,用之于民”,这种彩票不还本,也不计利息。社会各界人士踊跃购买彩票,彩票销售一直火红。从各地传媒纷纷报道,从发行彩票以来,确有“幸运儿”中了头彩,从而造就了少数“百万富翁”,但绝大多数购买彩票者不是单纯为了中彩,而是具有一种关心社会公益事业的奉献精神。 毋庸讳言,确有一些人怀着“博彩”的一种不理智的侥幸心理,把购买彩票看作是“发大财”、一夜之间成为巨富的捷径,不是量力而行,而是以大量资金,甚至东筹西借来购买彩票,每期必买,逢彩必买,投入的资金远远超过自己的经济承受力,梦想中头彩,结果,往往如同水中月、镜中花,可望而不可及,投入大量资金无法收回而造成债台高筑,家庭不和。 作为购买彩票者,必须根据自己的经济实力,做到“量力而行,适可而止”,切不可作为“赌注”,狂热地、盲目地将大量资金押在彩票上,须知彩票仍然是存在很大风险的。否则就追悔莫及了。
5,房地产置业顾问怎么讲述自己和团队合作销售成功的案例?
哪种团队啊,自己销售部坐销团队还是外销团队? 追问: 自己销售部的坐销团队啊,也就是讲述自己和同事一起合作成功销售的案例啊? 回答: 你是指成功的销售配合导致客户下单是不 追问: 对,是的。 回答: 呃。这个就多了去了。销售配合有很多种,简单一点的比如利用电话。举个例你参考:A客户在看某房源,处于快下单前得忧郁阶段。 负责接待置业顾问可向正在观察寻求支援时机的同事发出暗示, 支援同事用手机悄悄拨通接待者手机,见接待者拿起手机按下接听时挂断。 接待者须向客户致歉,然后接听电话。 谈话内容可选:1:A客户所看房源B客户近期将付款下定 2:声称来电者为开发单位领导,通知项目近期提价多少多少 3:也可根据客户自身情况自由发挥 手打的,累。就这么滴吧 提问者 的感言: 你给我提了哈,我想到应该怎么说了。非常感谢。
6,房地产销售案例
水石广场营销推广报告 房策网 http://www.fangce.net
一、总体营销策略
(一) 整合营销核心目标
(二) 核心战略构想
(三) 推广战略原则
二、入市时机建议
三、整合营销推广战略
(一) 项目形象定位
(二) 策略缘起
(三) 营销推广
(四) 整体推售策略
(五) 价格策略
(六) 公开发售前促销策略
四、阶段性营销推广战术
(一) 销售阶段划分
(二) 各阶段推广细节
一、 总体营销策略
(一) 整合营销核心目标
通过对本项目及项目周边区域市场的详尽分析,针对本项目提出如下营销核心目标:
通过整合营销推广,在充分保证利润的前提下力争实现在本项目公开发售后3个月内实现80%以上销售率。
(二) 核心战略构想
为了实现3个月内实现80%以上销售率。
在本项目的操作过程中必须坚持如下三点操作原则,即:
1、 一切工作服从销售目标;工程、物管、财务、合同等相关部门紧密配合销售工作。
2、 准确制定价格、销控、包装、促销等方面的核心策略;
3、 在销售过程中不断强化各类推广策略的市场决定力,并根据市场的变化,阶段性、灵活性运用推广策略。
(三) 推广战略原则
严格控制营销推广费用,排除硬性广告轰炸式进攻,采用“以小搏大”的操作方式;主题定位创造性的“滁州市中心主干道大店铺、水石嘉园——城市中心的家”的推广,利用媒体(活动跟踪报导、软文等)、现场包装、促销(配合公关活动和工程节点)等手段,有效的制造热点话题,将项目的卖点融汇贯通于其中,不断制造市场焦点,从而提升销售率。
二、 入市时机建议
考虑到本项目的工程进度和销售的延续性,双方就2006年4月28日正式入市达成一致意愿。理由如下:
1、 开盘的必备条件是工程有一定形象进度并达到预售条件、楼书资料备齐、导视系统完备、样板房装修完成。为展示客户项目良好的物业形象,必需2~3个月的销售准备工作。
2、 “红五月”。从销售代理的角度,每年5月前后是一个购楼旺季。本项目于4月28日推出,同时5月1日七天长假,市场需求旺盛。
3、 从竞争层面来讲,滁州市中心区未来将有多个项目推出(现在的金光大道、南谯南路的工商银行旁边待开发项目,小商品市场旁边的财神道)直接对本项目构成威胁,抢得先机,占领市场,方为上策。
三、 目标市场定位
根据我公司充分的市场调查,同时充分考量本项目的各方面质素的基础上,提出如下目标市场定位:
目标客户群定位 —— 卖给谁?
1、本地滁州人,现居住区域主要在滁州市区的有实力的经商户;
2、外来中小商户,主要为下辖的6个县市及附近经营业主;
3、高收入企业管理阶层,集中为新、老城区内效益较好企业员工;
4、安徽省内外投资客群市场,分连锁店自营和亲属购置投资两种。
四、 整合营销推广战略
(一) 项目形象定位
滁州市中心主干道沿街大商铺
水石嘉园——城市中心的家
(二) 战略整合
1、 项目品牌营销战略
与各相关专业品牌公司强强联手,打造项目品牌,塑造本项目在地产领域的新形象,达到迅速回收资金的目的。
2、 差异化营销战略
(1) 强调产品本身差异 ——“滁州市中心主干道沿街大商铺”
(2) 强调产品区域互动的差异—“滁州市中心首个高档住宅小区”
(3) 强调目标客户群生活态度的差异 —— “弃旧迎新”
(4) 强调营销手法的差异 ——“市中心、商业中心、财富中心”
(5) 强调品牌形象的差异 —— “统一装修、统一形象、统一品质”
(三) 营销推广
[水石广场]所面对的主要是敢于投资的区域消费群体,他们关注的更多的产品本身所具有的潜在市场价值。因此,整个推广过程既要延用传统的营销手法以平实的作风与之沟通,又要利用独创的、针对性强的观点与消费者对话,将“卖点”与“观点”恰如其分地凝结与目标客户群进行沟通。
推广主题
“滁州市中心主干道沿街大商铺”
“滁州市中心首个高档住宅小区”
五大销售主张:
1、 优越位置、镏金旺铺——“坐拥未来市中心商铺、轻松享受投资回报”
2、 展望滁州发展——“城市在发展,滁州在改变”
3、 中心区发展美好未来—— “抢占中心地段、把握未来价值”
4、 [水石嘉园]创新理想户型——“110—130㎡的三房小康之家理想户型”
5、 便捷交通——“经商、居家出行快易通”、“时间就是金钱”
6、 物业管理——“名牌管家、星级服务”
(四) 整体推售计划
按照图纸编号:5—7—9栋,依次编号为01—02—03单元,再依次编房号为101—102—103等。
时 间 推出单位 备 注
2006年4月28日 9号楼水石广场精品商业街 定价时考虑面积位置因素
2006年4月28日 水石嘉园3栋小高层 根据交钱登记情况调整推出
考虑因素:
1、 通过对项目进行合理的销控,避免在销售后期剩余的单位全部为劣势单位,化解尾盘销售困难。
2、 9号楼为16层小高层考虑到当地客户对小高层的电梯物管不很信任,加上紧靠[水石广场]大商业,受到噪音的影响大,最早将其以新单位的形象,配合较其他楼栋低价位推出可以减低对后市销售的巨大压力;
3、 5、7栋小高层朝向中心园林景观,楼距较大,整体质素具有优势,在公开发售前推出以便促进销售进度,坚定客户消费信心。
4、 复式单位由于面积大、总价高,且客户对于上6楼居住的不便等因素,使其相对其余单位的消费层面窄,销售周期相对较长,建议2006.4.28开盘前先摸底一下,再推出,以便尽快消化。
5、 保留单位的景观相对较好、受噪音的影响小,建议先控制销售,在适当的时机推向市场,配合促销活动,刺激消费购买行为。
(五) 价格策略
建议定价:水石嘉园5、7、9栋起售价2500元/㎡ 均价:3000元/㎡
以上定价要通过周遍市场调研分析后决定。建议价格在开盘前7天决定为好。
[水石嘉园]定价因素系数调差表
栋号 房号 定价因素系数调差 合计 备注
噪音 景观 朝向 户型
9栋 01
02
03
04
05
06
07
08
5栋 01
02
7栋 01
02
03
02
03
04
定价因素调差说明
1、 噪音因素:
9栋临城市主干道——南谯北路,16层小高层噪音偏大,整体负值最大,噪音尤其是清早、夜晚较为突出,整体负值其次。另外靠水石广场入口的部分单位噪音调差系数仅作局部微调。
2、 景观因素:
5、7栋视野开阔,整体景观优,故分值可相对调高。
3、 朝向因素:
5、7、9栋的位置朝向基本相同,为正南偏东,朝向较好,因此此系数可不计。
4、 户型因素:
各户型间面积相近,房型合理无明显优良差异,凡有门冲的户型单位为-2,客厅朝西北或东北的户型单位再减2,另外较小面积的E栋3、4户型及户型设计极为合理的D栋1户型单位加2。
5、 层差因素
由于本项目为11、16层的小高层,第一,当地客户对于小高层的后期电梯物管的服务普遍表示怀疑,第二,考虑到小高层的物业使用费用较高,增加使用成本,第三,同时考虑到小高层之间的栋距决定了每户的采光效果,因此建议楼层差:针对11层的小高层相对拉开为每两层递增元/平米,针对16层的小高层相对拉开为每两层递增元/平米,保证每套房源顺利出售。
六、公开发售前促销策略
通过营销的手段以保证内部认购及开盘阶段销售的持续热度,我们建议分四步的策略:
第一步:积累客户期(2006年3月28日前)
操作:争取于2006年3月28日开始接待已登记客户咨询。本阶段客户交纳最高20000元意向金(填开收据),领取本项目认购筹码,便于后期开盘准确定价,不承诺其意向认购房号。
优惠:在3月28日——4月28日开盘前,来交20000元意向金的客户可优先享受公开发售日当天推出优惠。
第二步:选取房号期(4月26日——4月28日)
操作:4月26日当日公布具体房号价格及推售房号,客户在当天按派筹顺序挑选房号,大定在公开发售日交纳并同时签署认购书。提前一周达到项目热销的目的,同时为开盘营销提供素材,制造项目市场热点。
优惠:本阶段意向客户,意向金转定金,同样享受公开发售当日优惠。
第三步:公开发售(4月28日)
操作:公开当天公布价格及当天优惠,另外通过优惠的形式,吸引前期选定房号的客户转定金并签署认购书。
优惠:公开发售当日成交客户可享受1%的折扣,且可参与抽奖额外固定数额的优惠折扣(数量初定为10套,销售价格先加价2%再优惠)。
第四步:开盘延续期4月29日~5月7日
操作:针对内部认购未成交客户推出少量保留单位,消化无法通过优惠逼定的部分客户,通过“五一”长假的休息机会抓住来访客户,促成销售。
优惠:本阶段成交客户即可享受额外2%的优惠折扣。
五、 阶段性营销推广战术
根据对本项目的分析,认为本项目的营销推广工作可分为以下五个阶段有序开展,以便整个营销工作的推广与销售的各个阶段能正常延续,及在市场突变时,及时调整营销策略。
(一) 销售阶段划分
阶 段 时 间 销售率
内部认购期 2006.3.——2006.4.
开盘强销期 2006.5——2006.6 70%
尾盘促销期 2006.6——2006.7 30%
(二) 各阶段推广细节
1、 (预热)内部认购阶段
销售阶段 内部认购阶段
时 间 2003.3.——2003.4.
价格策略 1、价格“低开高走”;
2、相对公开发售价位留出2-3%的价格空间;
3、执行常规付款方式如:一次性、二、三成按揭;
宣传策略
媒体策略 1. 利用户外围墙广告、电视滚动字幕、现场楼体条幅进行卖点宣传
2. 针对下设6个重点县区进行DM直邮推广
3. 软文宣传造势,作为辅助宣传方式;
4. 针对”水石广场”综合商业的推广建议在南京长江大桥桥北树广告为以后招商造势
推广主题
滁州市中心主干道沿街大商铺
水石嘉园——城市中心的家
水石广场,财富核心
包装策略 1、完成售楼处现场展示;
2、工地现场整体包装
3、户外围墙广告牌、导视系统
公关促销 选房活动
2、 公开热销阶段
销售阶段 强势销售
时 间 2006.5.——2006.6.
价格策略 1、在内部认购价位基础上,上调1-2%;
2、继续保持现有付款方式;
宣传策略
媒体策略 1、 开全方位广告宣传,重点户外围墙广告宣传;报纸选择滁州日报、电视选择滁州有线电视;
2、 利用片区特点,针对本片区购房登记群体实行重点宣传;
3、 利用促销活动,作足人气;
推广主题 “镏金旺铺,投资自营两相宜”
“家在水石,尽享尊贵”
包装策略 1、 售楼处区位图放大展板、充分体现区位优势;
2、悬挂现场宣传条幅,集中展示实效卖点;
3、配合外立面装修调整现场包装;
公关促销 1、 开盘盛典
销售通道 1、 销售现场
3、 尾盘销售阶段
销售阶段 尾盘销售
时 间 2006.6——2006.7
价格策略 促销提高折扣点或一口价策略
宣传策略 降低对外宣传力度,重点进行现场宣传
推广主题 “水石广场,房源有限,机会不容错过”
包装策略 现场条幅强化“促销”信息传递
公关促销 组织“电台或电视台以新闻报道的形式介绍[水石广场]的销售状况
销售通道 现场销售
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