本文目录索引

• 1，求助：二手房网签，过户，交税，贷款，这几个流程的顺序
• 2，2017广州二手房交易税费是多少
• 3，2020年广州二手房房价会跌吗？
• 4，自己找人装修，安装水电需要买什么东西？
• 5，120平米房子装修，找个水电工安装水电要多少
• 6，如何卖二手房
• 7，如何快速卖掉二手房
• 8，二手房的交易流程及注意事项

1，求助：二手房网签，过户，交税，贷款，这几个流程的顺序

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易，现在在北京、上海、深圳等大城市是一个非常活跃的现象，其发展前景相当可观。中介费用依据物价局相关文件规定，房产交易额[1]在10万元（含10万元）以下的按2%收取；超过10万元至100万元金额（含100万元）的，按1%收取；超过100万元金额以上的按0.5%收取，中介收取服务费，应按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算。比如，一套房产的成交额为50万元，那中介费的计算方法为：中介费=10万元×2%+40万元×1%=2000元+4000元=6000元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为6000元整。再比如，一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为：中介费=10万元×2%+90万元×1%+25万元×0.5%=2000元+9000元+1250元=12250元即买卖双方合计需要支付给房产中介的中介佣金为12250元整。[1]交易税费1、营业税（税率5.65% 卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。[2]2、个人所得税：（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年 则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%。3、印花税：（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。4、契税：（基准税率3%优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。[3]5、测绘费1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （08年4月后新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。6、二手房交易手续费总额住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米7、登记费：（工本费）80元，共有权证：20元。所需材料：⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份） ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。注：房改房过户时需要配偶一起出面签字；若配偶已经去世但使用了其工龄，如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户；如在房改之前，则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认，并提交房改原始票据原件。税费计算买方1、契税：成交价或评估价（高者）×1.5% （商用用房或大于144平米的税率为3%） 　2、交易服务费：建筑面积（平方米）×3元 　3、交易印花税：成交价或评估价（高者）×0. 05% 　4、产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）卖方1、交易服务费：建筑面积（平方米）×3元 　2、交易印花税：成交价或评估价（高者）×0. 05% 　3、土地出让金：成交价或评估价（高者）×1% 　4、解困房：成交价或评估价（高者）×1% 　5、商品房：土地出让金按基准地价× 3% × 未交土地出让金的建筑面积 　6、分摊费用：成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）7、个人所得税：成交价或评估价（高者）×1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征） 　8、营业税及附加税：成交价或评估价（高者）×5.5% （房产证或购买时契税完税证未满五年）注意事项（1）房屋手续是否齐全　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（2）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（4）土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（5）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。（7）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。（8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。（9）中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。（10）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。[4]二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人事或有关部门具体了解税费的项目、税率。法律要点买方交易安全,必须注意：一个目的和八个必须。一个目的，是指所有的交易行为都必须服从将受让的房地产的物体权利和法律权利能按约到手这个目的。八个必须是指：1、订立房地产买卖合同特别是支付定金时必须搞清楚自己要买的房产的权利是否已被抵押、查封、冻结等（可花30元人民币，到房屋所在地的交易中心查询需要交易的该房地产权利的信息）；2、支付房款（或支付大部分房款时）必须是已经完成交易申请并已取得房地产交易中心出具的受理收件单；3、必须留有一定数额的房款，在收房查验符合合同的约定时方支付；4、订立买卖合同时必须同时要求对方将转让房产的维修资金户名、水、电、煤、电话等户名在一定的条件下同时过户；5、如遇将买房首付款用于卖方归还银行借款的，必须把握自卖方归还贷款，银行因此解除抵押至房地产交易中心出具受理交易收件单间的期限（该期限越短越好，因为如果卖方涉讼，那么该期间会立即遭法院的查封）；6、必须全面了解受让的房地产是否存在出租；7、在支付定金和房款前必须搞清楚签约的主体是否是全部的房地产权利人；8、订立买卖合同时，必须约定卖方将所在的户口全部迁出，并可与卖方在签合同前一起到房屋所在地的派出所调查户籍情况，如遇历史遗留问题，则在合同中予以明确约定。卖方交易安全，必须注意：一个目的和三个要点。一个目的，是指一切交易行为都必须服从房屋买卖的价款能如数到手的目的。三个必须是指：1、在未收到大部分房款时，原则上不应当申请交易，如已经交易的买方未付房款前不得将交易收件单交给买方，七天内仍未付款的　应当采取包括诉讼在内的补救措施；2、交房并交付全部钥匙时，应当收齐全部房款；3、如买方以与卖方订立的买卖合同作为抵押贷款，并且以该抵押贷款作为支付卖方房款，在申请交易前，贷款银行应向卖方出具保函，或由买卖双方和银行共同约定所贷款项由银行直接支付给卖方。[5]交易流程二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件 ，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。[6]（8）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。[7] 交易风险二手房交易风险如何避免1、购房人在与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。2、买房人在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。3、买房人应在签订买房合同时，让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。4、二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。5、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对出现质量问题如何承担责任等内容做出书面约定。6、法律明确规定农村宅基地所建房屋不能上市交易，建议城镇居民不要购买这类房屋，此种房屋交易不受法律保护。五大关二手房交易五大关定价关二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的业主来说，价格定高了难以找到买主，定低了又会使自己蒙受经济损失。建议：将房子委托给有资信的中介公司，然后通过市场比较法、收益法、成本法等为客户的房子做出较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验，熟悉了解市场价格，并能够根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价做出较为准确的评估。合同关二手房交易双方常常因合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签订合同常常要注意诸多细节问题，如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。建议：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本，这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费和供暖费，为下一环节立契过户做好准备。过户关办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规，手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。建议：一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序，经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。付款关付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房者将蒙受巨大的损失。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出现问题，会拿不到产权证；卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。建议：针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，买方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。交验关物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。建议：物业交验时，中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认。验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致；所售房屋里的家具等是否已搬空；钥匙是否已交付；水电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清等。[8]十大技巧二手房交易十大技巧选取品牌中介较可靠虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。专家建议：卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。两种代理方式各有利弊委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。据介绍，比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。代理有效期宜短不宜长如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。“跳过”中介有风险.有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。不能签“到手价”据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签“到手价”属于中介公司违规操作行为。二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。心平气和报房价近段时间来，上海二手房成交量有所减少，其中一个主要原因就是由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。专家建议，屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。交钥匙要谨慎许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。不要轻易提前交房在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。虽然办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。合同细节要讲清一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。十、自售房屋有学问市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。[9]细节问题提醒置业者购买二手房时注意七个细节：[1]1、弄清权属再出手。买房前，一定要弄清楚房屋的权属，究竟是部分产权、共有产权、还是无产权。若房屋产权不清或存在产权纠纷，房子再好也不宜购入。2、分清房屋产权不吃亏。只有使用权的房屋在交易过程中存在多种限制。购房时要注意产权证上体现的是完全产权还是只有使用权。3、弄清房屋年限很重要。有的房主急于将房子出手，可能会故意隐瞒房屋建成时间，看房时应留意房产证测绘页上的数据，从而了解房屋大致年限。4、弄清建筑面积和使用面积。分清房屋的建筑面积和使用面积是否与房屋产权证上一致，是否存在私搭乱建现象，以免购买的房屋面积缩水。5、详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给等情况。这些因素可能直接关系到日后的居住品质。6、全面考察房屋周围环境。重点了解噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。7、谨防黑中介。购买二手房要找正规的中介公司，以防自己操作失误或者黑中介从中牟利。[

2，2017广州二手房交易税费是多少

一般二手房交易需要交纳的税费：一、 买房人应缴纳税费：1、 契税：首次购房评估额90平内1%、90平~144平内1.5%，超过144平或非首次3%，买方缴纳;2、印花税：房款的0.05% 3、 交易费：3元/平方米4、 测绘费：1.36元/平方米 5、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。二、 卖房人应缴纳税费： 1、 印花税：房款的0.05% 2、 交易费：3元/平方米3、 营业税：全额的5.56%(房产证未满2年的、普通房满2年减免) 4、个人所得税:房款的1%（.普通房满五年唯一减免）。

3，2020年广州二手房房价会跌吗？

由于有严格的限价等措施，当下的新房市场得到了有效控制，起码是不让涨了。但对于二手房，目前的手段却不多。

　　因此，你我目前看到的、感觉到的仍旧是，房子仍在涨，而且会继续涨。

　　为何？

　　因为，二手房在涨啊。

　　这种局面打不破，预期得不到扭转，多数人还是相信，房价不会真正下降的。

　　一如前些天的南京楼市，当新房低于周边二手房时，抢房潮再次上演。

　　不要骂他们傻，至少，这个社会没人会比你傻。

　　这是本能的反应。在人的本能里，周边二手房要贵那么多，那么我现在抢到即是赚。

　　因此，从这点出发，控不住二手房价，一切都将归于失败。

　　上周五，疑似深圳的房贷新政在微信群里传开。

　　我给你划一下重点：

　　“以网签合同备案价和房屋评估价最低值作为计算基数确定贷款额度。”

　　如果这份公告是真的，意味着买二手房的时候玩“阴阳合同”，通过做高评估价，最终降低实际首付比例、提高按揭比例的做法玩不转了。

　　这也意味着，政府评估价将取代银行评估价成为唯一的交易基准，这事实上等于提高了二手房的首付比例。

　　你看懂了吗？

　　在新房得到控制后，官方终于对二手房下手了。

　　先把对这些网图的疑问放一边儿，我们来看看目前深圳一、二手房的情况。

　　1、10月，深圳一手住宅成交均价为54288元/平方米，环比减少0.05%，连续13个月下跌；

　　2、据Q房网的数据，深圳二手房11月的均价为54910元/平方米。从其房价走势图看出，深圳二手房价从去年12月份开始一直保持上涨的趋势。

　　(数据来源：Q房网)

　　总体来说，深圳一手房价稳定微跌，二手房价持续上涨。

　　你从上面两张图里得出了结论是什么？

　　是跌吗？

　　那我只能说你是傻逼！估计你把自己当砖家了，学会了胡说。

　　众所周知的原因，由于新房市场被严格限价，所以我们看到了所谓的13连跌，但那只是假象。

　　真正反映深圳楼市走向的，是二手房市场。但毫无疑问，二手房仍在涨。

　　因此，当下的深圳楼市的真实情况是：

　　一手房是管住了，但二手房市场还是有些管不住了。而要真正完成控房价的目标，必须攻破二手房市场。

　　地球人都知道，深圳新房之所以“13连跌”，是政策不断施压的结果。这一年里，楼市调控一次比一次强，限贷、限购、限售、限价的“四限政策”成为主流。

　　依托

4，自己找人装修，安装水电需要买什么东西？

具体参考如下： 1、电类所用的主要材料：配线箱（强电箱、弱电线）、电线（根据家里的电器买配套的电线），开关面板，插座面板。 2、电类所用的辅料：4分/6分PVC导线管、暗盒、PVC管箍、弯管弹簧、入盒接头锁扣、90度弯头、绝缘胶布。 3、水类所用的主要材料：PPR水管、地漏、水管弯道及接头、防水涂料、三角阀、台盆落水、浴缸落水、金属软管、厚白漆、麻丝、地漏、移位器。 4、水类所用的辅料：生料带、双面胶带纸、硅胶、等。 扩展资料 强弱电工程验收技巧 1、室内各种开关插座高度 普通插座标高300mm；空调挂机插座离地1800mm；厨房家用电器插座标高1000mm；抽油烟机/卫生间热水器插座1800mm;卫生间洗面盆配吹风机插座1500mm。 当然，这些是常见情况，若有特殊需求，应该在项目设计的时候就与设计师协调好了。在验收时，直接用卷尺测量尺寸是否到位即可。另外，插座开关水平是最基本的，如果开关没有水平，则说明施工的时候未弹水平施工线。 2、线盒连接处要恰当 电线套管与线盒连接时，杯梳最好使用。使用杯梳既能更好的保护电线，又让电线保持松动的空间，方便日后进行更换。预留在线盒内的电线应留有余量，长度的话，通常为15cm。 最好不要直接用水泥固定线盒，这样会导致电线套管与线盒的接口不能垂直连接，而且如果以后电线有什么问题需要更换，也很难将电线拔出更换。

5，120平米房子装修，找个水电工安装水电要多少

水电装修是家装中最重要的一个环节，如果处理不好或者施工方质量不过关，会给我们业主带来无尽的痛苦，本人就是受伤的一个！去年装修时，由于工作比较忙，包给装修公司后，比较少去监督质量，导致入住后水路经常出问题，花了好大劲才重新处理清楚，下面分享下水电验收事项： 1、强电线管走墙，弱电线管走线（或者地面强弱电线管走线，但必须分开300mm以上），水管尽可能走墙，线槽应横平竖直。（验收标准） 2、暗线敷设必须配管，空心楼板除外（空心楼板用护套线），强弱电不能穿入同一根管内。管内电线应处于宽松状态。（验收标准）

6，如何卖二手房

我是从事房地产方面的，可以给你一些专业的建议。我还是拣重点说吧，回答了太多问题，打字打得有点累了！

房价评估是指：你在房屋交易所去办理过户手续的时候，由于之前出现了很多的人低报房价以逃避本应交的税费成本，所以房交所出台的一个手段，相当于就是房交所它按照它电脑里头所储存的交易过户记录，按照房屋所在地周边的一个均价来乘以你的房屋面积得出的一个价格。如果你想漏税，那么如果你的报税价低于这个评估价格，就会强制评估。当然，根据各个区的房交所的不同规定，有些时必须评估的，有些是你的报价低的太离谱的时候才会强制评估。你可以咨询房屋中介或者是房管部门详情！这个评估价主要是关系你的过户时报税的价格，不关系你的真正售价，你想卖多少钱还是你自己按照市场的一个需求或者是一个历史成交价来定。

税费得根据你的房屋的价格和面积进行计算，你没有具体说明这些数据，所以我只能大致跟你说一些大头，契税＝总价×1.5％（买方交），转移登记费80（买方交），交易手续费＝建筑面积×3元（买卖双方均需交纳），个人所得税＝总价×1％（卖方交）或者是差额部分的20％，不同的城市，不同的区会有差异；营业税＝总价×5.5％（卖方交）（此费用取决于房产证或者是契税发票的时间，距今是否已满五年。如已满，则无此费用，如未满，则交此费用），印花税＝总价的万分之五（买卖双方均需交纳），国土95.8元（买方交）

另外，我给你一些建议。由于卖房是需要一定的周期的，所以，如果你有足够的时间（工作调动不是马上的话）可以选择多家中介公司登记，然后自己和中介公司协商参考一个卖价，然后后续的手续中介公司会全程跟踪，你只需要该按手印的时候出场就OK；如果你没有足够的时间，可以选择办理公证委托手续给你的朋友或家人，他们以后凭着产权证和公证书可以代为办理后续的签合同以及按手印的出场手续，也不用耽误你的工作。

另外，如果买方是一次性付款购买的话，手续比较简单，只需要去房交所按手印就行，但是如果买方是按揭贷款的话，则相对来讲比较麻烦，需要你到银行签合同按手印以及房交所的手续，而且时间上也会相对来说长一些，所以你可以考虑我刚刚跟你提的公证委托手续的建议，因为如果急急忙忙卖房子的话，可能会被人家砍价砍的太狠，并且能够找一些品牌中介公司，以免出现纠纷。希望能够帮到你！

7，如何快速卖掉二手房

如何快速出售二手房？ 要快速的出手二手房，方法如下： 1、价格绝对是终极杀手 只要价格与其他同地段类似房源差异足够的大，就会很快出手。 假如每个平方米比其他房源优惠5%以上，一个平方米相差上百块钱甚至会更多，一套房差异就不是一笔小数。 2、多渠道发布信息 线上、线下（不同的房产中介公司挂牌、熟人之间介绍、物业公司二手房交易代理等）多渠道发布出售房源信息，尽可能多地收集、储备客户信息。 3、认真接待、联系客户 对电话来访客户，首先做好甄别、筛选，通过电话交流，对符合自己意愿的客户，作为下一次进一步交流的对象并再次交流，最后确定可以看房的人员。 4、付款方式的选择 宁愿一次性付款，即使价格再优惠一点我认为也是可以的，至少比买方做按揭的风险要小。 同时，款项收完，你可以作为投资获取收益（为了避免投资冲动风险，首选银行的大额存单，利率相对也较高）。 总之，现阶段要快速的出手，价格必须要有足够的诱惑力。

8，二手房的交易流程及注意事项

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么二手房交易的详细流程及注意事项呢?

第一步：买卖前的产权审核

担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。

首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。

第二步：交定金与签合同

看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。

风险提示：

1、当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

2、卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

3、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

第三步：赎楼

赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

“出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。

这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。

第四步：付首期及资金监管

除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

风险提示：

1、买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。

2、倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。

第五步：签订买卖合同

在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。

签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。

交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协去领取，完全免费。据该负责人介绍，目前房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。

风险提示：

1、如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

2、如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

3、如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。